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2021年地产工程6大趋势,事关每个工程人的前途
来源:易鼎行_钢木龙骨_模板加固_钢背楞_钢支撑_新型模板支撑体系-中国建筑建材之家      作者:      添加时间:2021-01-04     我要分享

  2021年,地产工程会是怎样的走势?工程人如何适时而变?

  小编认为,“降本、提效、增质”一定是地产工程管理未来最核心的变革方向。

  降本,管理提效,压缩管理成本;

  提效,提高人效,提高建造效率;

  增质,项目质量提升,树立口碑。

  这些目标的达成,必然牵涉到方方面面。具体来说,工程管理将呈现6大变化:

  一、对标制造业,工程建造工业化、智能化加速

  房地产回归制造业这一说法并不新鲜,但今年提得尤其频繁。多家房企都在公开场合提出要对标制造业,升级地产工程建造和管理模式。标杆房企已经有了新动作。

  ①标准化、模块化生产,将现场加工转移到工厂

  今年,万科一个项目在业内引起关注。这个项目现场采用标准模块化生产,从图纸深化优化设计、到集中加工、再到专业流水施工,实现了制造业般的集约化生产管理。

  项目现场设置了机电、装饰集中加工车间,把过去施工分散加工这个环节转移到了车间里。从分散作业到集中作业,统一管理,标准化生产,对于提升加工效率、优化材料质量都有很大提升。

  这个项目吸引了多家公司前往参观。大型房企在前面开路,住宅工业化的推进必然加速。

  ②建造智能化,机器人建房正在逐步实现

  与万科工业化一样引发业内关注的,是碧桂园发布的建筑机器人。

  碧桂园发布了9款建筑机器人。首批43台建筑机器人分批上岗,后续还将会有104台建筑机器人陆续加入。该批机器人可以自动化完成部分施工工序,效率非常高,比如铺地板和铺墙砖的效率可达普通工人的4倍。

  很多人大呼,机器人开始要来抢饭碗了。智能建造一旦成熟,将极大降低建筑行业对人力的依赖程度。未来不仅劳务工人会减少,就连管理人员的需求也会大幅下降。地产项目建造从人工作业,逐步向制造业生产模式靠拢,提高模块化生产、流水线组装的比例。

  二、“大工程”成趋势,工程与其他专业协同程度越来越高

  去年以来,提“大工程”的概念的房企越来越多了。

  “大工程”首先体现为部门边界模糊,跨职能线之间协同加强。通过将工程与其他职能线融合,形成新的管理中心,以提升协同效率,减少内耗,力往一处使。

  组织架构调整的目的,是弱化部门墙,强化跨职能之间的协同。

  就工程线而言,主要变化体现为:

  ①工程管理向前向后延伸,形成全周期管理

  工程部门在拿地阶段就开始介入,比如地块初勘详勘不是由设计部门牵头的,而是由工程部牵头,充分论证施工可行性,调研当地开发工期等,帮助投资部拿对地,拿好地。

  交付之后,工程部门联合物业对已交付项目做定期“体检”。重点针对影响功能及安全的部分,及客户反馈的问题检查修复。

  交付前的验收数据、交付后的维护数据,梳理形成产品缺陷手册,反哺项目的设计和施工,完成管理闭环。

  ②拆掉部门墙,各职能线之间协同程度提高

  过去各部门之间容易出现本位主义,比如各职能线的专项计划与工程节点计划脱节,影响现场施工的正常开展。

  通过建立交圈制度,统一各职能线的步调。

  三、地产提人效,工程部门人员配置精简化

  向管理要效益,房企对人均效能的重视程度前所未有。人员精简则成了提人效的常用手段。

  工程线首当其冲。

  为啥?

  工程建造是整个开发量流程中历史最长,重复管理也最多的环节。

  一个项目上,有甲方工程部、施工单位、监理单位、第三方检查等数个检查验收单位。而且,许多地产项目,房企一套管理标准,施工单位一套管理标准,监理一套标准,甚至还有第三方咨询公司也有一套标准,造成大量内耗。

  另一方面,甲方工程部向下补位太多,抢了监理及总包的活,导致甲方效率低成本高,乙方却干活懈怠。

  降本增效的诉求下,甲方人员精简,同时匹配大监理、大总包分担地产工程部门的职能。

  那些拥有总包、监理、造价咨询、材料公司等在内的完整产业链的房企,这种模式更容易实现。甲乙方一体化,内部协同难度低效率快,也便于进行双方利益捆绑。

  四、工地开放常态化,玩法越来越深入多样

  工地开放已不是新鲜事。头部房企都拥有丰富的工地开放经验。

  绿城在2018年开始组织全国工地开放日,全国工地同期开放,全方位展示项目施工进度、安全文明及工程质量等42个节点。

  碧桂园则就提出“全天候工地开放”,当楼盘工程进度、技术条件等达到开放条件后,每月1天或半天需举办一次全天候工地开放。并且打出“看完工地再买房”的口号,工地开放为项目销售神助攻。

  工地从过去的阶段性开放、局部开放,到全过程开放、全时段开放,实现客户全程监工,总部实时监督,将倒逼一线的工程管理规范化、常态化。

  五、工程管理体系品牌化,成为房企产品力的重要构成

  过去,工程一直是后方部队,而现在,工程逐步走向台前,成为营销的宣传卖点。

  这一变化,根源在于购房者对地产项目的信任危机。

  “交付即维权”成为普遍现象,就连一些原本口碑不错的房企也难以幸免。可以说,购房者对于产品质量信任度已降到历史最低点。

  与此同时,楼市进入买方市场,客户购房变得更挑剔。房企纷纷提出回归产品主义,打造产品力。不仅从设计端发力,还从工程端寻求突破——将项目建造过程向客户公开,消除客户在质量方面的顾虑,强化客户的购房信心。

  六、质量监管要求越来越高,倒逼工程质量管理升级

  品质提升已经不是要不要做的问题,而是该怎么做的问题。

  一方面,政策上对于工程质量的管控越来越严格。

  今年,政府密集出台一系列工程质量管控政策,比如要求分户验收不合格不得进行竣工验收。政府强化监管力度,采用日常检查、专项检查、巡查等方式,对存在重大质量的企业纳入信用制度……

  另一方面,楼市进入横盘期,产品较量比以往任何时候都激烈。做好产品,是房企生存发展的基本盘。

  这意味着,未来工程不仅要质量好、还要品质好。

  第一,质量风控前置,质量通病进一步降低,控制常规的客诉问题;

  第二,由工程视角转换为客户视角,抓客户敏感点,提升客户体验感。

  从目前来看,质量管控的的核心难点在一线,施工团队、供应商、项目管理员工等是影响项目品质提升的因素。

  未来,房企对外要平衡与供应商的利益关系,培养留育优秀供应链,形成真正共赢的合作模式是关键;对内,完善标准化管理制度,加强项目管理员工能力、优化一线的考核激励机制,都是提升品质的必然之举。

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